[부동산 투자 기초]부동산 재건축과 재개발

부동산투자에는 다양한 방식이 있다. 요즘 아파트나 상가를 투자하는 사람들도 많고 다세대주택을 통해 부동산 투자를 하는 사람들도 있다. 재건축과 재개발 또한 큰 수익을 낼 수 있는 방법 중 하나이다.

비슷한 용어인 것 같은데 재건축과 재개발의 차이가 무엇일까?

 

도시정비법 제2조에 따라 재건축과 재개발에 대한 설명은 다음과 같다.

ㅇ 재개발사업: 정비기반시설이 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역ㆍ공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업. 이 경우 다음 요건을 모두 갖추어 시행하는 재개발사업을 “공공재개발사업”이라 한다.
1) 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수, 자치구의 구청장(이하 “시장ㆍ군수등”이라 한다) 또는 제10호에 따른 토지주택공사등(조합과 공동으로 시행하는 경우를 포함한다)이 제24조에 따른 주거환경개선사업의 시행자, 제25조제1항 또는 제26조제1항에 따른 재개발사업의 시행자나 제28조에 따른 재개발사업의 대행자(이하 “공공재개발사업 시행자”라 한다)일 것
2) 건설ㆍ공급되는 주택의 전체 세대수 또는 전체 연면적 중 토지등소유자 대상 분양분(제80조에 따른 지분형주택은 제외한다)을 제외한 나머지 주택의 세대수 또는 연면적의 100분의 50 이상을 제80조에 따른 지분형주택, 「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택(이하 “공공임대주택”이라 한다) 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택(이하 “공공지원민간임대주택”이라 한다)으로 건설ㆍ공급할 것. 이 경우 주택 수 산정방법 및 주택 유형별 건설비율은 대통령령으로 정한다.
 
ㅇ 재건축사업: 정비기반시설은 양호하나 노후ㆍ불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업. 이 경우 다음 요건을 모두 갖추어 시행하는 재건축사업을 “공공재건축사업”이라 한다.
1) 시장ㆍ군수등 또는 토지주택공사등(조합과 공동으로 시행하는 경우를 포함한다)이 제25조제2항 또는 제26조제1항에 따른 재건축사업의 시행자나 제28조제1항에 따른 재건축사업의 대행자(이하 “공공재건축사업 시행자”라 한다)일 것
2) 종전의 용적률, 토지면적, 기반시설 현황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 세대수 이상을 건설ㆍ공급할 것. 다만, 제8조제1항에 따른 정비구역의 지정권자가 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제18조에 따른 도시ㆍ군기본계획, 토지이용 현황 등 대통령령으로 정하는 불가피한 사유로 해당하는 세대수를 충족할 수 없다고 인정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

 

<재개발>

재개발은 낡고 오래된 주택(노후·불량건축물)이 밀집되어 주거환경이 열악하고 정비기반시설이 미비한 지역의 주거환경을 개선하는 도시계획사업이다. 공익적 성격이 강하여 동네 전체를 바꾸는 사업의 성격으로 하는 도시정비이다.

정비기반 시설이란,
도로ㆍ상하수도ㆍ구거(溝渠:도랑)ㆍ공원ㆍ공용주차장ㆍ공동구,그 밖에 주민의 생활에 필요한 열ㆍ가스 등의 공급시설

 

ㅇ 재개발 절차

 1) 조합시행의 경우

정비기본계획 수립 및 정비구역 지정→추진위원회 구성→창립총회→조합설립인가→시공자 선정→사업시행인가→분양공고 및 분양신청→감리자 선정→관리처분인가→이주·철거·착공→준공검사 신청→준공인가→이전고시 및 청산

 2) 조합외자의 경우

정비기본계획 수립 및 정비구역 지정→주민대표회의 구성 및 승인→시행자 지정→사업시행인가→관리처분인가→이주·철거·착공→자체 준공검사→ 이전고시 및 청산

재개발사업 정비구역에 영업을 하던 분이나 세입자는 영업이전비, 이주정착비,이사비,주거이전비 등 보상을 받을 수 있다. 초과이익 환수는 해당되지 않는다.

ㅇ 조합원 자격조건

해당 구역 내 소재한 토지 또는 건축물 소유자 또는 그 지상권면 자동으로 재개발 사업의 조합원이 된다. 조합설립인가의 기준은 토지등소유자의 3/4이상 동의와 토지 면적의 1/2이상 토지 소유자의 동의가 있어야 한다.

재개발사업 정비구역에 영업을 하던 분이나 세입자는 영업이전비, 이주정착비,이사비,주거이전비 등 보상을 받을 수 있다. 초과이익 환수는 해당되지 않는다.

 

<재건축>

도로, 하수도, 공원 등 정비기반시설은 양호하나, 기존의 낡은 아파트나 연립주택지구를 허물고 다시 건축하는 사업이다.

ㅇ 재건축 절차

1)조합 시행의 경우

기본계획 수립→(안전진단)→정비기본계획 수립 및 정비구역 지정→추진위원회 구성→창립총회→조합설립인가→시공자 선정→사업시행인가→감리자 선정→분양공고 및 분양신청→관리처분인가→이주·철거·착공→준공검사 신청→준공인가→이전고시 및 청산

2) 공공 시행의 경우(조합이 조합원의 과반수의 동의 필요)

기본계획 수립→(안전진단)→정비기본계획 수립 및 정비구역 지정→주민대표회의 구성 및 승인→시행자 지정→사업시행인가→관리처분인가→이주·철거·착공→자체 준공검사→ 이전고시 및 청산

진행절차는 재개발 단계와 동일하나 안전진단 단계가 필요하다. 일반적으로 재개발보다 재건축이 어렵다고 하는 이유도 안전진단을 통과가 쉽지 않기 때문이다.

‘안전진단’은 지어진지 30년이 넘은 건축물을 대상으로 한다. 아파트가 구조적으로 안전한지, 살기 불편할 정도로 낡았는지를 따져본다. 안전진단 결과 D~E등급이 나와야만 재건축 사업을 시작할 수 있다. 재건축 사업은 동의하지 않을 시 조합원이 되지 않을 수 있고, 매도 청구행사도 가능하다.

ㅇ 조합원 자격조건

해당 구역 내 소재한 건축물 및 그 부속 토지를 동시에 소유해야 한다. 조합설립인가의 기준은 주택단지의 전체 구분소유자의3/4이상 및 토지 면적의3/4이상의 토지 소유자의 동의가 있어야 한다.

재개발 사업과 다르게 영업이전비, 이주정착비, 이사비, 주거이전비 등 보상을 받을 수 없다. 초과이익 환수는 재건축으로 조합원이 얻은 이익이 집값 상승분과 비용 등을 제외하고 1인당 평균3천만원을 넘을 경우 초과금액(초과이익)에 한해 최고50%를 부담금으로 환수한다.

<재건축과 재개발 분쟁>

최근 재건축과 재개발에서 공사비에 따른 분쟁사례가 많아지고 있다. 원자재, 노임 등의 급증함에 따라 물가변동 분을 공사비에 반영을 원하는 시공사와 조원과의 의견차이가 법정분쟁까지 이어지고 있는 것이다.

이러한 분쟁으로 사업이 지연되는 것은 양쪽 입장에서 좋은 상황은 아니다. 

그래서 정부는 

 '국민 주거안정을 위한 주택공급 활성화 방안'을  통해 방안을 마련하고자 한다.

1) 공사비 분쟁으로 공사 중단·지연 없는 정비사업 추진기반을 구축하기 위해 계약체결 시점부터 전문기관의 컨설팅, 분쟁 우려 시 즉시 조정 전문가 파견하고 분쟁조정협의체 구성을 지원

분쟁조정협의체는 법률·건설·토목·도시행정 전문가 등 지자체 풀을 활용하고, 파견비용은 국토부가 지원

2) 공사비 분쟁을 제도적으로 예방, 조기 해소하는 장치도 마련

3) 계약단계에서는 공사비 증액 기준 등 필수사항을 반영한 표준계약서를 마련했고, 공사비는 자자체에도 검증을 요청할 수 있도록 했고 분쟁 발생 시 도시분쟁조정위원회에서 조정을 받을 수 있다.