부동산 관련 세금(취득세, 재산세, 종부세, 양도세)

우리가 살면서 피할 수 없는 것 중 하나가 바로 세금이다. 특히 부동산 거래를 쉽게 하는 것이 아니다 보니 어떠한 세금 종류들이 있는지 익숙하지 않다. 

개인이 일반적으로 부동산을 거래할 때 발생되는 세금에 대해서 알아보자. 부동산을 매수, 보유, 매도할 때 이렇게 3가지로 구분할 수 있다.

1. 취득세(부동산 매수시)

 ㅇ 정의

부동산 뿐만아니라 자동차, 토지 등의 물적재산이나 골프 등 고급회원권, 다양한 권리들과 해당 물건의 가치가 달라지는 경우 부과되는 세금이다.

취득세 = 과세표준액(매매가) x 취득세율

1주택 : 주택 가액에 따라 지역 무관하게 1~3% / 2주택 : 조정지역 8%, 비조정지역 1~3%

3주택 : 조정지역 12% 비조정지역 8% / 4주택:주택가액에 따라 지역 무관하게 12%

정확한 취등록세 계산은 위텍스(Wetax 위택스)에서 계산할 수 있다.

 ㅇ 취득세 감면(생애최초 주택구입자)

생애최초 주택구입자는 취득세를 200만원 한도 내에서 감면해준다. 원래도 생애최초주택에 조건이 까다로운 취득세 감면제도는 있었지만, 해당 조건을 전면 확대했습니다. 22년 6월 21일 이후 구입한 경우부터 소급적용이 되며, 이미 납부했다면 취득 주택 소재지 관할 시·군의 세무부서로 환급 신청하면 된다.

 (변경전) 부부합산 연 소득 7000만 원 이하 가구,수도권 4억·비수도권 3억 이하 주택

(변경후)실거래가12억 이하 주택이라면 누구나 취득세 200만원 한도 내에서 전액 면제

ㅇ 자격 조건

본인 그리고 배우자 모두 주택을 보유한 경험이 전무해야 하지만 아래 3가지는 예외이다.

1) 상속주택 지분을 보유했으나 모두 처분

2) 단독주택, 상속주택(비도시지역 20년 초과나 85㎡ 이하)에 거주하다 처분

3) 시가표준 100만원 이하 주택을 보유하고 처분함

3개월 이내 구입한 주택에 전입하고 계속 거주해야 하며 동 기간 내 다른 주택을 추가로 구입하는 것도 안된다. 또한 3년 이내 구입한 주택을 팔거나 증여해도 안되고 동 기간 내 주택을 임대하거나 기타 다른 용도로 변경하는 것도 안된다.

ㅇ 취득세 중과완화

다주택자에 대한 취득세 중과제도는 2020년 8월 주택 투기 억제를 위해 도입되었으나, 최고세율이 12%에 달하는 등 과도하다는 비판과 함께, 최근 경기 위축과 주택거래 침체* 등으로 주택시장 과열 당시 도입되었던 제도의 적실성에 대한 지적이 있어왔다.

<현행 다주택자에 대한 취득세 중과 세율>
구분	1주택	2주택	3주택	4주택이상‧법인
조정대상지역	1∼3%	8%	12%	12%
非조정대상지역	1∼3%	1∼3%	8%	12%

<예1> 1주택 보유자가 조정대상지역에서 거래가격 3억원 주택*을 추가로 취득하면 납부세액이 2,700만원임(일반세율 적용 시 390만원) *전용면적 85㎡ 초과

<예2> 1주택 보유자가 조정대상지역에서 거래가격 7.5억원 주택*을 추가로 취득하면 납부세액이 6,750만원임(일반세율 적용 시 1,800만원) *전용면적 85㎡ 초과

그래서 취득세 중과 완화안에 대해 22년 12월  발표를 했으나 취득세 중과완화는 법률개정 사항으로 「지방세법」개정안의 국회 입법시 적용 가능하다. 입법 시 22년 12월 21일부터 소급 적용가능하다. 

<취득세 중과 완화 방안>
지역	1주택	2주택	3주택	법인‧4주택↑
조정대상지역	1∼3%	8% → 1～3%	12% → 6%	12% → 6%
非조정대상지역		1∼3%	8% → 4%	12% → 6%

 

2. 재산세, 종합부동산세(부동산 보유시)

ㅇ 정의

재산세는 매년 6월 1일 현재 재산을 가진 사람이 내야하는 세금으로 7월, 9월에 거쳐 나눠 납부(20만이하는 한번에)

종합부동산세는 재산세와 별도로 공시지가 12억원 넘는 부동산(다주택자는 부동산 공시지가를 합친 금액이 9억원 이상인 경구)을 소유하면 납부하게 된다.

ㅇ 계산

(재산세) 재산세는 과세표준과 세율을 곱한 값으로 산정한다. 토지, 건축물, 주택에 대한 과세표준은 시가표준액에 공정시장가액비율을 곱하여 산정하며 그에 따른 과세표준으로 세율을 알 수 있다.

재산세 = 과세표준 x 세율

(과세표준 = 시가표준액 x 공정시장가액비율)

구 분	공정시장가액비율
공시가격 3억원 이하	43%
공시가격 3억원 초과 6억원 이하	44%
공시가격 6억원 초과	45%
1주택자 중 공시가격 9억원 이하	0.05%인하된 특례세율 추가 적용

과세표준*	세율
6천만원 이하	1/1000
6천만원 초과 1억5천만원이하	6만원+6천만원초과금액의 1.5/1000
1억5천만원 초과 3억원이하	19만5천원+1억5천만원초과금액의 2.5/1000
3억원초과	57만원+3억원초과금액의 4/1000

*과세표준 : 세금을 매기는 기준

(종합부동산세) 보유주택의 공시가격을 확인후 1주택자는 12억원, 그 외 9억원의 초과분에 대해서 과세되는 세금이다.

최종세액 = ①종부세액 - ②기납부 재산세액 - ③1세대 1주택자 세액 공제 - ④부담상한초과세액공제

① 종부세액

종부세액은 과세표준에 세율을 곱해 산정한다. 누진세율이기에 예를 들어 2주택 이하에 과표가 5억원이면 3억원은 3억원 이하 세율 0.5%, 나머지 2억원은 6억원 이하 세율인 0.7%를 곱한다.

- 과세표준

[{공시가격× (1 - 감면율)} - 9억 원(1세대1주택자 12억원)] × 공정시장가액비율(60%)

 

② 기납부 재산세액

종부세과세표준액의 기납부 재산세액은 중복과세이므로 공제한다.

③ 1세대 1주택자 세액공제(한도 80%)

1세대 1주택자라면 보유기간과 고령자 여부에 따라 최대 80%까지 공제를 받을 수 있다.

· 연령별 공제율 : 60세 이상(20%), 65세 이상(30%), 70세 이상(40%)

· 보유기간별 공제율 : 5년 이상(20%), 10년 이상(40%), 15년 이상(50%)

④ 세부담상한 초과세액 공제

공시가격이 급등해서 세부담도 크게 증가한 경우 공제해주는 부분이다. 계산된 세액이 전년도 재산세와 종부세 합계액의 150%를 초과한다면 그 초과액을 빼준다.

3. 양도세(부동산 매도시)

ㅇ 정의

개인이 부동산이나 파생상품의 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도함으로 인하여 발생하는 이익(소득)을 과세대상으로 하여 부과하는 세금이다.

취득일부터 양도일까지 보유기간 동안 발생된 이익(소득)에 대하여 일시에 양도시점에 과세하므로 소득이 발생하지 않았거나 오히려 손해를 본 경우에는 양도소득세가 과세되지 않는다.

양도소득세는 분할 납부할 수가 있다.

납부할 세액이 2천만원 이하일 경우 1천만원을 초과하는 금액을 분할 납부할 수 있고 2천만원을 초과하는 경우, 납부할 세액의 1/2 이하의 금액을 분할 납부할 수 있다.

양도소득세는 정책이 자추 바뀌고 계산이 복잡하여 반드시 세무사와 확인은 해야 한다.