부동산 공시제도 개선

부동산 공시제도는 부동산 정책을 넘어 다양한 정부정책의 근간을 이루는 제도이다. 국민생활과 밀접함에도 불구하고, 산정근거 미공개, 외부 검증 미흡 등 문제가 제기되어 왔다.

현행 부동산 공시가격제도는 부동산공시권자의 이원화, 비주거용 부동산가격공시제도의 미시행 및 공시가격의 정확성 부족 등의 문제점을 안고 있었다.

이러한 공시제도의 문제점을 해결하기 위해 중앙부동산가격공시위원회에서 ‘부동산 공시제도 개선방안’을 심의·의결했다.

개선방안의 주요 내용을 살펴보자.

첫째 공시가격 검증센터 설치이다. 부동산 공시가격의 정확성과 신뢰도를 높이기 위해 지방자치단체에 ‘공시가격 검증센터’를 설치하여 국가가 공시하는 부동산 가격 산정 과정 전반을 상시 모니터링하여 신뢰성을 제고한다.

현재 아파트 등 공동주택과 표준 단독주택 공시가격은 한국부동산원이 조사 후 산정하고 있으며, 표준지(토지)는 감정평가사가 조사 및 산정하고 있다. 이렇게 산정된 표준 단독주택과 표준지 공시가격을 기반으로 지자체가 개별 단독주택과 개별 토지의 공시가격을 조사·산정하고 있다.

서울시 등 일부 지자체는 한국부동산원이나 감정평가사가 산정한 공시가격이 현실과 괴리가 있다면서 공시가격 산정 권한을 지자체로 이양해 달라고 요구해왔다.

정부는 미국 등 대부분 국가에서 과세평가전문가와 일반직 공무원이 공시가격을 평가하는 점 등을 고려하면 부동산 공시에서 부동산원을 배제해야 한다는 주장은 설득력이 낮다고 봤다.

그러나 투명성을 높이기 위한 개선은 필요하다고 보고 올해 서울시와 협업해 공시가격 검증센터 운영을 위한 제도를 설계하고, 내년에는 2~3개 시·도로 확대하기로 했다.

공시가격이 공정한지 판단하는 ‘선수’와 ‘심판’도 분리해, 지자체 공시가격 검증센터에 이의 신청에 대한 1차 검토 권한을 부여하고 중앙부동산가격공시위원회가 심의하도록 절차를 바꾸기로 했다

둘째 투명성 강화이다. 국민들의 관심이 높은 아파트 공시가격은 투명성 제고 차원에서 층과 향, 조망, 소음 등에 등급을 매겨 공개하기로 했다.

공시가격을 산정할 때 층, 향 등 중요한 요인에 대해 객관적 기준이 공개되지 않아 조사자의 주관이 많이 반영될 수 있다는 문제가 제기돼왔다.

로열층(통상 중간층)을 기준으로 층별 가격 차이를 나타내는 비율인 '층별효용비'가 세대별로 공개되지 않아 공시가격을 받아든 소유주들이 반발하는 사례도 많았다.

실제로 서울 성동구 성수동 갤러리아 포레의 경우 조사자가 세대별 층별효용비를 모두 동일하게 적용했고, 검증 과정에서도 걸러지지 않아 2019년 2개 동 230가구 공시가가 모두 정정되는 사건이 발생하기도 했다.

내년부터는 국민적 관심이 높은 아파트의 층, 향, 조망 등 가격 결정요인에 등급을 매겨 단계적으로 공개한다.

내년에는 등급화가 상대적으로 쉬운 층(최대 7등급)·향별(8개 방향) 등급을 공개하고 조망(도시·숲·강·기타 등)과 소음(강·중·약) 등 조사자 주관이 적용되는 항목에 대해선 가이드라인을 마련해 2026년까지 등급 공개를 추진한다.

또 공동주택 공시가격 열람 때 조사자 실명, 연락처를 공개하는 ‘공시가격 실명제’를 도입해 책임 있는 가격 산정을 유도하기로 했다.

마지막은 공시가격 기초자료 보강을 통한 정확성을 제고하는 것이다.

정부는 지자체가 세금을 부과하기 위해 주택의 층, 면적, 구조 등 물리적 특성의 변화를 수시로 직접 갱신하는 '과세대장'을 공시가격 산정에 활용할 계획이다. 조사자에게는 현황과 건축물대장 등 공부(公簿)상 기록이 일치하는지 체크리스트를 작성하도록 해 현장조사를 보다 체계적으로 진행할 수 있도록 했다.

만성적인 인력 부족을 해결하기 위해 올해부터는 공동주택 공시가격 산정 인력을 늘린다. 올해 산정 인력을 650명으로 작년(520명)보다 25% 늘리고, 2025년까지 690명으로 33% 확대할 계획이다. 객관성을 높이기 위해 자동산정모형(AVM) 등 인공지능(AI) 분석을 공시가격 산정 때 활용하는 방안도 검토하기로 했다.