[부동산 투자 초보] 용도지역과 용도지구 완벽하게 이해하기

아파트, 재개발 및 재건축 등 다양한 부동산 종류가 있고 그에 맞게 투자하기 위해서 투자자들은 다양한 방식으로  분석을 한다. 네이버 지도 등을 통해 조건에 맞는 대상지역이나 투자대상들을 파악한다.
특히 네이버 지도를 보면 지적도를 통해 각 구역이 나눠져 있는걸 볼 수가 있다. 

 제2종일반주거지역이나 일반상업지역이니 하는 용어들을 볼 수가 있는데 쉽게 이해가 되지는 않았다.
 

오늘은 지역따라 구분되어 있는 그런 용어들을 알아보자!!

용도지역과 용도지구

지도에서 구분되어 있는 것은  "국토의 곌획 및 이용에  관한 법률"에 따라 용도지역과 용도지구로 나뉜 것이다. 그러면 용도지역과 용도지구는 비슷한 것 같은데 무슨 차이가 있는 걸까?

 

1.  용어 설명 

용도지역은 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적이고 효율적으로 이용하고자 서로 중복되지 않게 도시, 군관리계획으로 결정하는 지역을 말한다.
상위 도시계획에 부합하는 목적 및 방향으로 토지나 건축물의 이용을 유도하기 위한 수단으로써, 도시계획의 가장 근간이 되는 제도이다. 

아무 땅에 내가 원하는 건물을 마음대로 지을 수 있는 것이 아니라 해당토지에 지정된 용도지역에 맞아야 건축허가를 받을 수 있는 것이다. 그렇기에 용도지역이 그 땅의 가치를 결정한다고 봐도 무방하다. 
용도지역을 계획할 때에는 합리적인 공간구조의 형성, 교통계획, 기반시설 배치계획, 주거환경보호, 경관 등과의 상호 관련성을 고려하여 도시의 규모 또는 시가지의 특성에 따라 적절히 지정해야 한다. 
용도지구는 용도지역의 제한을 강화하거나 완화하여 적용함으로써 용도지역의 기능을 증진시키고 경관, 안전 등을 도모하기 위하여 도시, 군관리계획으로 결정하는 지역을 말한다. 
모든 토지에 대하여 행위 제한을 제시하는 용도지역과 용도지역의 규정을 강화, 완화함으로써 용도지역을 보완하는 용도지구로 구분할 수 있다. 

2. 구 분

그러면 용도지역과 용도지구는 어떻게 나뉘는지 알아보자
용도지역은 크게 1) 도시지역, 2)관리지역, 3)농림지역, 4)자연환경보전지역으로 나뉘며
용도지구는 1)경관지구, 2) 고도지구, 3)방화지구, 4)방재지구, 5)보호지구, 6)취락지구, 7)개발진흥지구,
8)특정용도제한지구, 9)복합용도지구, 10) 그 밖에 대통령령으로 정하는 지구로 구분된다. 
우리가 부동산을 하면서 주로 알게되고 일상과 밀접한 관련이 있는 용도지역 중 도시지역을 확인해보자.
도시지역은 인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되어 그 지역에 대하여 체계적인 개발, 정비, 관리, 보전 등이 필요한 지역으로 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 구분된다.
주거지역을 구분하는 기준이 애매할 수 있는데
- 제1종 전용주거지역 : 단독주택 중심
 - 제2종 전용주거지역 : 공동주택 (아파트, 연립주택, 다세대주택) 중심
 - 제1종 일반주거지역 : 저층주택(연립, 단독, 다세대 등) 중심
 - 제2종 일반주거지역 : 중층주택(평균 18층 이하) 중심
 - 제3종 일반주거지역 : 중고층주택(층수제한 없음)

기본적으로  국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서 정하고 있는 기준에 따라 특별시, 광역시, 특별자치도 또는 군의 조례로 정한다. 건폐율, 용적률은 조례에 따라 최종 적용되기 떄문에 반드시 지자체 조례까지  확인하는 것이 좋다.