부동산 용어알기(투기과열지구, 조정대상지역)

1. 투기과열지구

주택법 제63조에 따라 투기과열지구는 해당지역의 주택가격 상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역을 선정한다. 주택가격의 안정을 위하여 국토교통부장관 또는 시ㆍ도지사는 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 지정하게 된다.

ㅇ 지정조건

- 주택공급이 있었던 직전 2개월간 해당 지역에서 공급되는 주택의 청약경쟁률이 5대 1을 초과하였거나 국민주택규모 이하 주택의 청약경쟁률이 10대 1을 초과한 곳

- 주택의 분양계획이 지난 달보다 30퍼센트 이상 감소한 곳

- 주택건설사업계획의 승인이나 「건축법」 제11조에 따른 건축허가 실적이 지난 해보다 급격하게 감소한 곳

- 신도시 개발이나 주택의 전매행위 성행 등으로 투기 및 주거불안의 우려가 있는 곳으

- 시ㆍ도별 주택보급률이 전국 평균 이하인 경우

- 시ㆍ도별 자가주택비율이 전국 평균 이하인 경우

- 해당 지역의 주택공급물량이 법 제75조에 따른 입주자저축 가입자 중 주택청약 제1순위자에 비하여 현저하게 적은 경우

ㅇ 규제사항

 - 주택담보대출 : (LTV) 9억원 이하 40% / 9억원 초과 20% / 15억 초과(아파트) 0%

                             * 서민·실수요자 : 6억원 이하 60%, 6~9억원 50%

                             (DTI) 40%

                             * 서민·실수요자 : 60%

                            - 2주택이상 보유세대는 주택신규구입을 위한 주담대 금지(LTV 0%)

 

- 청약 : 분양 주택 청약시 1순위 자격 제한 / 민영주택 가점제 적용비율(85㎡이하 100%, 초과 50%)

            재당첨 제한(10년 / 분양가격 9억원 초과 주택 특별공급 제한

 

- 전매제한 : (재건축) 조합원당 재건축 주택공급수 제한 / 조합원 지위양도 제한(조합설립인가후 소유권이전등기까지)

                    (재개발) 조합원 지위양도 제한(관리처분 인가후 소유권 이전 등기까지)

ㅇ 지정지역

-  서울특별시 – 강남구, 서초구, 송파구, 용산구

 

2. 조정대상지역

ㅇ 지정조건

1) 주택가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량 및 주택보급률 등을 고려하였을 때 주택 분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역

 

- 조정대상지역지정직전월부터 소급하여 3개월간의 해당 지역 주택가격상승률이 그 지역이 속하는 시ㆍ도 소비자물가상승률의 1.3배를 초과한 지역으로서 다음 각 목에 해당하는 지역

가. 조정대상지역지정직전월부터 소급하여 주택공급이 있었던 2개월 동안 해당 지역에서 공급되는 주택의 월별 평균 청약경쟁률이 모두 5대 1을 초과했거나 국민주택규모 주택의 월별 평균 청약경쟁률이 모두 10대 1을 초과한 지역

나. 조정대상지역지정직전월부터 소급하여 3개월간의 분양권(주택의 입주자로 선정된 지위를 말한다) 전매거래량이 직전 연도의 같은 기간보다 30퍼센트 이상 증가한 지역

다. 해당 지역이 속하는 시ㆍ도의 주택보급률 또는 자가주택비율이 전국 평균 이하인 지역

 

2) 주택가격, 주택거래량, 미분양주택의 수 및 주택보급률 등을 고려하여 주택의 분양ㆍ매매 등 거래가 위축되어 있거나 위축될 우려가 있는 지역

 

- 조정대상지역지정직전월부터 소급하여 6개월간의 평균 주택가격상승률이 마이너스 1퍼센트 이하인 지역으로서 다음 각 목에 해당하는 지역

가. 조정대상지역지정직전월부터 소급하여 3개월 연속 주택매매거래량이 직전 연도의 같은 기간보다 20퍼센트 이상 감소한 지역

나. 조정대상지역지정직전월부터 소급하여 3개월간의 평균 미분양주택(법 제15조제1항에 따른 사업계획승인을 받아 입주자를 모집했으나 입주자가 선정되지 않은 주택을 말한다)의 수가 직전 연도의 같은 기간보다 2배 이상인 지역

다. 해당 지역이 속하는 시ㆍ도의 주택보급률 또는 자가주택비율이 전국 평균을 초과하는 지역

ㅇ 규제사항

 -주택담보대출 : (LTV) 9억원 이하 50% / 9억원 초과 30%

                            * 서민·실수요자 : 5억원 이하 70%, 5~8억원 60%

                            (DTI) 50%

                            * 서민·실수요자 : 60%

                            - 2주택이상 보유세대는 주택신규구입을 위한 주담대 금지(LTV 0%)

 

- 세제 : 2주택 이상자 취득세 중과

            다주택자 양도소득세 중과·장기보유 특별공제 배제(2주택+20%P, 3주택+30%P)

            분양권전매시 양도세율 50%, 2주택이상 보유자 종부세 추가과세

            1주택이상자 신규 취·등록 임대주택 세제혜택축소(양도세중과, 종부세 합산과세)

 

- 청약 : 분양 주택 청약시 1순위 자격 제한 / 민영주택 가점제 적용비율(85㎡이하 75%, 초과 30%)

             재당첨 제한 7년

 

- 전매제한 : (재건축) 조합원당 재건축 주택공급수 제한/ 조합원 지위양도 제한(조합설립인가후 소유권이전등기까지)

                    (재개발) 조합원 지위양도 제한(관리처분 인가후 소유권 이전 등기까지)

ㅇ 지정지역

-  서울특별시 – 강남구, 서초구, 송파구, 용산구