최근에 부동산 재건축과 재개발에 대한 기본적인 흐름에 대해 글을 쓴 적이 있다. 전반적인 흐름을 파악하는데 도움이 되긴 했지만 상세히 보기에 익숙하지 않은 용어들이 있어 이해하기가 쉽지는 않았다.
2023.11.13 - [부동산] - [부동산 투자 기초]부동산 재건축과 재개발
그래서 이번에는 재건축과 재개발에서 사용되는 용어를 완전히 마스터할 수 있도록 해보자
재건축과 재개발 용어 완전 마스터
1. 비례율
개발이 완료되고 난 후 주택과 대지의 총액에서 총사업비를 뺀 금액에서 개발 전의 주택과 대지의 총 평가액으로 나눈 비율을 말한다. 각 조합원의 개발 전 주택과 대지의 감정가에 비례율을 곱하면 조합원의 권리가액이 되므로 비례율이 높을수록 각 조합원에게 돌아가는 금액이 커져 개발가치가 높다고 판단한다.
쉽게 보면 개발이익률이라고 표현할 수 도 있겠다.
하지만 추진위원회에서 개발을 추진하기 위해 현실성 없는 비례율을 제시하기도 하기에 무조건 높다고 좋은 것은 아니다.
2. 재건축 무상지분율
재건축단지 조합원이 추가부담금 없이 넓혀 나갈 수 있는 면적 비율을 말하며 개발 이익의 하나로 볼 수 있다.
예를 들어 어느 가구의 대지지분이 100㎡이고 무상지분율이 150%라면 150㎡를 추가부담금 없이 공급받을 수 있다.
무상지분율은 용적률, 분양가, 시공비(공사비) 등에 따라 좌우되기에 조합원의 금전적인 부담과 직결된다.
재건축 무상지분율은 주택의 가치를 고려하지 않고 단순하게 대지지분만 고려한다.
3. 권리가액
그 물건의 가치를 반영한 가격으로 조합원의 개발 전 주택과 대지의 감정가에 비례율을 곱해 계산한 금액이다. 조합원 분양가에서 권리가액을 뺀 차액만큼만 추가분담금으로 지불하면 개발된 아파트에 입주할 수 있다. 예를 들어 조합원 분양가가 5억원이고 권리금액익 3억원이면 추가로 2억원을 분담해야 한다.
일반적으로 조합 설립 전과 분양 신청 전에도 대략적 금액이 나오기는 하지만 정확한 비례율을 알 수 있는 관리처분계획이 끝나는 시점에 알 수 있다.
4. 현금청산
재개발이나 재건축에서 조합원이 현금을 받고 조합원 지위를 포기하는 것을 말한다. 처음부터 분양신청을 하지 않거나 분양신청을 철회할 경우 아파트를 분양받기에는 권리금액이 너무 적은 경우 현금청산의 대상이 된다. 현금청산자가 되더라고 관리처분계획에 대한 인가고시가 난 다음 본격적인 현금청산절차가 진행되기에 일단 관리처분인가를 받아야 한다.
재개발은 수용재결 절차(공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한법률)로 진행되고 재건축은 매도청구 소송절차(도시정비법)에 따라 진행된다.
ㅇ 수용재결 절차
1) 손실보상협의를 진행하고 협의 불성립시 2) 지방토지수용위원회 수용재결, 3) 중앙토지수용위원회 이의재결,4) 손실보상금 행정소송 등으로 순차적으로 진행
ㅇ 매도청구 절차
1) 손실보상협의를 진행하고 협의 불성립시 2)매도청구 소송으로 진행
5. 정비예정구역
자치구의 구청장 또는 광역시의 군수는 재개발, 재건축을 통해 노후된 지역을 계획적으로 정비하기 위해 주민설명회나 공람 등을 통해 정비구역을 예정하는데 이렇게 예정된 정비구역을 '정비예정구역'이라 한다.
정비예정구역 지정 후 개발계획이 수립되어 정비구역으로 지정 받으면 개발이 가능하다.